Durante años, hablar de desarrollo inmobiliario en Chile era hablar de Santiago. Hoy esa lógica comienza a agotarse. Mientras la Región Metropolitana enfrenta un mercado cada vez más tensionado por la escasez de suelo, las restricciones urbanas y el alza de los precios, regiones como O’Higgins están comenzando a concentrar una oportunidad que hace unos años pocos miraban.
En contraparte, la Región de O’Higgins combina atributos difíciles de encontrar simultáneamente en otros territorios: cercanía con Santiago, buena conectividad, disponibilidad de suelo, una economía diversificada y una creciente infraestructura de servicios. Esa tendencia también se refleja en su crecimiento demográfico. De acuerdo con el INE, entre 2017 y 2024 Machalí aumentó su población en un 23,3%, mientras que Rancagua lo hizo en un 13,5%, ambas por sobre el crecimiento promedio de la Región Metropolitana durante el mismo periodo.
Las cifras respaldan esta tendencia. Según la Cámara Chilena de la Construcción, a abril de este año Rancagua y Machalí registraron rentabilidades promedio para departamentos de 5% y 6% respectivamente, cifras que se comparan favorablemente con el 3-4% que promedian hoy varias comunas de Santiago con mercados más maduros y saturados. Son indicadores de un mercado en expansión, no de una burbuja: la base de precios sigue siendo sustancialmente más baja que en la capital, lo que deja margen de crecimiento sin descartar el riesgo de sobreoferta si la respuesta de la industria es desordenada.
La consolidación de la Ruta 5 Sur, las mejoras en la conectividad ferroviaria con Santiago y el fortalecimiento de la infraestructura logística han transformado a Rancagua y Machalí. Ambas dejaron de ser ciudades dormitorio. Un ejemplo concreto de esa transición es el desarrollo de centros de bodegaje y distribución de última milla en el eje Rancagua-Graneros, que en los últimos tres años han atraído operadores logísticos que antes solo consideraban el anillo de Santiago; ese tipo de infraestructura genera empleo local y reduce la dependencia de la capital, en lugar de limitarse a replicarla como ciudad satélite.
Sin embargo, el verdadero desafío no es construir más viviendas, sino construir ciudad. Las regiones que lideren el próximo ciclo inmobiliario no serán las que levanten más departamentos, sino las que integren vivienda, empleo, comercio y espacio público en un mismo proceso.
El crecimiento que está experimentando la VI región requerirá proyectos inmobiliarios integrados con servicios, equipamiento urbano, comercio, espacios públicos, infraestructura logística y soluciones que respondan a las nuevas formas de habitar y trabajar. El desarrollo de barrios mixtos, centros comerciales de proximidad, bodegaje de última milla y nuevos polos de servicios será tan importante como la construcción de nuevos proyectos habitacionales.
Al mismo tiempo, este crecimiento exige planificación. Si las ciudades intermedias quieren consolidarse como una alternativa real a Santiago, deberán evitar reproducir problemas que hoy afectan a la capital, como la expansión desordenada, la congestión o la falta de integración entre vivienda, transporte y servicios.
La descentralización económica que vive Chile representa una oportunidad que O’Higgins está en condiciones de aprovechar, por su ubicación estratégica, su desarrollo industrial y su capacidad logística. Pero esa oportunidad no se concreta sola: requiere que la industria inmobiliaria asuma que construir rentabilidad y construir ciudad no siempre son lo mismo, y que la segunda tarea exige coordinación con los municipios, inversión en espacio público y disposición a diversificar la oferta de vivienda más allá del segmento que hoy resulta más rentable.
La pregunta no es si O’Higgins seguirá creciendo. La pregunta es si quienes participamos de ese crecimiento —desarrolladores, autoridades locales y regionales— seremos capaces de orientarlo con una visión de largo plazo, incluso cuando eso implique decisiones menos cómodas para la industria en el corto plazo.
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